如图所示，目前有2/3的居民区非机动车数量超过车棚能够容纳的最大值。车棚容量小，导致许多车辆挤进楼道，影响居民通行。而随着电子防盗门的逐步覆盖，这些车辆也失去安身之所，不得不转移到小区过道、通道和绿化带里，不仅影响环境、交通，而且造成车辆失窃现象加剧。
　　二是机动车管理。由于历史原因，一般旧住宅小区过道宽度在4米左右，停放一辆私家车或面包车就要占掉一半宽度，一些小区没有划分机动车停车位，也没有规范本小区住户车辆与外来车辆的管理，造成车辆随意停放，极大地影响了居民特别是老年人和儿童的出行，遇到紧急情况时，救护车、消防车无法进入小区。此外，外来车辆随意进出也给小区带来了安全隐患。
　　6、部分公房门牌号码混乱。我们在实地调查中发现，不止一幢楼同时拥有两个门牌号码，如：平塘路155号与清池路363号其实是一幢楼的两个楼道口，这就给居民的通信、邮递等带来极大不便。根据通常的门牌管理规定，位于街路交叉处的建筑物，一般按照知名度较高的街、路名称编号。
　　三、对策措施
　　通过调查研究，我们的初步结论是：北新泾地区的旧小区综合整治应当以“实现小区功能配套、设施完好、容貌整洁、环境美化、管理有序、服务到位”为总体目标，以“整治成本最小化、改造效果最优化、居民利益最大化”为出发点，坚持小区综合整治与长效管理相结合的原则，采用“标本兼治、刚柔并济”的工作方法，全力改善小区面貌，打造宜居社区。为此，提出以下四条对策:
　　(一)抓紧治标，着力推动旧小区硬件设施配套整治。根据《长宁区旧居住小区综合整治四年实施方案》的要求，结合北新泾地区的实际，坚持旧小区基本项目整治与叠加项目整治相结合的原则，全力推进旧小区内部整治与周边环境整治工程。
　　1、实施以“穿衣、戴帽、换胆、改水”为主要内容的基本项目整治。主要是通过大楼外墙粉刷、平改坡、更换老化电线、楼内公共部位修粉涂刷、翻修楼地面、重新布排雨污水管以及二次供水改造储水设备（蓄水池、水箱）换内胆等项目，切实解决旧小区住户呼声较大的住房结构缺陷、房屋破旧、设施损坏等问题。根据北新泾实际，需要重点注意以下两点：一要解决楼顶水箱污染问题。在水箱尚未全部退出居民楼前，物业公司要全面排查可能造成水箱污染的原因，并安排专人对水箱进行定期清洗、维修，并由居委会和业委会对维护效果进行监督和检查。二要规范地下空间的使用。物业公司要对地下室使用、出租等提出明确要求和标准，并对违反要求的行为提出处罚措施，同时采取听证、业主大会讨论等形式，取得相关居民的同意，最终形成书面制度。
　　2、实施以“整区”为主要内容的叠加项目整治。建议在整治前，根据小区实际情况，设计出科学合理的小区内环境整体布局方案，主要包括三个方面：一是合理规划、科学布局小区绿化。尽可能在有限空间内，根据居民楼排列，合理规划绿化布局，增加绿化面积。在小区主要交通要道尽量少种植绿化，避免因居民行走而遭受人为破坏。在小区的空地等处可以多种植一些绿化。在种植方面可以选择不同的植被，使环境更加美化。此外，必须安排专人进行定期修剪维护。二是提高车棚容纳量，规范停车区域。针对非机动车停放，要充分利用小区现有的空间，增加车棚或者扩大原有车棚的面积，在车棚内进行合理划分，使非机动车有序排列，提高车棚的使用率。针对机动车停放，要在小区内划分住户车位和外来车位，务必留出足够的紧急出入通道，完善外来车辆进出小区登记制度，并对其进行严格控制和管理。三是完善小区便民设施建设。逐步增加助老设施，稳步提高老龄化社区设施配套保障。比如：在楼房出口台阶处增加扶手，在小区空地、过道、花坛等处增设休闲椅，在小区门口增设区域地图，在主干道、支路等处增设指路牌等。
　　3、实施小区周边环境整治。针对小区周围的破墙开店、乱设摊现象，有些是历史原因造成，属于环境顽疾，解决需要有个过程，目前首先要采取“对口监督、督促协调”的方法，坚决取缔直接并严重影响居民生活的违章现象。业主一旦发现小区内的违章建筑，应及时反映到业委会、物业公司，后者根据各自的职责进行深入了解，分析定性，登记归类，然后向相关职能部门（区拆违办、规划局、房地局、城管大队）举报，敦促取缔违章建筑。如果遇到难以定性的问题，可以由居委会向街道相关职能部门反映，并由街道综合协调解决。
　　(二)严格治本，逐步建立居住小区综合管理长效机制。这是巩固和扩大整治成果的需要，也是从根本上改善居住环境、提升小区宜居品位的保证。
　　1、进一步提高物业公司的管理服务水平。要在资金到位的同时，精简物业公司，采取择优聘用的方式，逐步解决多头管理的问题。引入优胜劣汰机制，对疏于管理、服务的物业公司，通过业主大会、业委会的意见和房地办事处的行业监管予以坚决淘汰。对于无人管理小区，要挑选管理水平高、服务质量好的物业公司进行托管，并做好居民的宣传工作，引导他们按时足额交纳物业管理费，通过正当途径反映合理诉求。
　　2、进一步发挥街道在居住小区综合管理中的牵头协调作用。街道作为政府派出机构，不仅要监督居委会是否正确行使职能，并指导其工作，还要监督相关职能部门是否作为，以及作为是否合理。对于业委会，街道要支持、鼓励和引导其正确行使自己的权力；对于物业公司，要协调房地办事处加强监督和督促，防止物业公司滥用权力，而应对业主负责，保护业主的合法权益；对于相关职能部门，街道要积极了解其履行职能的情况，督促其有效执法和管理，及时解决居民的实际问题。
　　3、进一步提高居住小区的安全防范能力。继续深化以居民区党组织为核心，以社区民警为骨干，以业主委员会、房屋协管员和物业公司为基本力量，以群防群治队伍为基础依托的小区“5+X”综治组织模式，加强小区物防技防设施建设，加强对外来人口管理力度。根据北新泾社情，按照“合理调配、安全高效”的原则，完善小区安保系统。根据小区的面积和人口，减少不必要的出入口。根据出入口分布及数量，安排足够轮换的保安人员，建议在考虑吸纳生活困难人员的同时由物业公司统一招聘，定期进行考核评定，不符合要求的解除聘用，形成监督约束和激励机制。
　　(三)柔性操作，在整治施工过程中充分体现“人性化”。有关各方应相互配合、密切合作，坚持以人为本，发挥自身作用，全力确保整治工程顺利推进。
　　1、注重做好居民矛盾化解工作。居委会要跨前思考，靠前服务，对施工过程中引发的居民矛盾要注意工作的方式方法，动之以情、晓之以理。对有抵触情绪的居民，可以安排小区骨干分子、党员一对一做思想工作。在推进整治的过程中，还须注意收集相关居民、企业的新诉求，及时同有关部门沟通，融入整治方案，从而不断优化工作方式，提高工作效果。
　　2、管理各方要紧密配合。居委会、物业公司、业委会、派出所等应当通过定期召开联席会议等形式，紧密合作，互通讯息，共同做好居民的工作。要整合社区资源，充分发挥小区工会等群众团体以及两新组织等社会团体在协调各方利益关系中的作用，为整治工作顺利推进提供保障。
　　3、确保整治推进过程中的小区安全。施工单位要坚持“友情操作”的原则，将整治中可能给居民日常生活造成不利影响的因素降到最低程度。针对施工中外来务工人员比较多、脚手架搭设比较乱等情况，要安排居委干部、群防群治队伍进行巡逻，确保施工中不发生入室盗窃、坠物伤人等事故。
　　4、不断加大宣传力度。以旧小区综合整治为契机，通过小区电子屏、黑板报等载体，引导居民自觉转变思想观念、纠正生活陋习，从我做起，维护整治成果，培养良好生活习惯。在居民中加强《物权法》等与小区管理密切相关的法律法规规章的宣传教育，帮助广大业主正确了解自己在小区管理中享有的权利、承担的义务，监督并支持物业公司和业委会履行职责，以便更好地维护自身权益，推进文明、和谐小区的创建。
　　(四)刚性管理，整体大修要体现公平性、公开性、严格性和规范性。旧小区综合整治必须严格依照政策推进落实，规范资金筹措，规范实施程序，严格执法制度，严格监管措施。
　　1、坚持程序规范、执法严格。根据《长宁区旧居住小区综合整治四年实施方案》要求，参与工程各方要积极配合有关职能部门开展工作，在设计、招标、施工、监理、审计等环节严格执行有关政策规定。比如：对确定整治的小区，城管九分队要提前参与，摸清小区内违章建筑数量等底数，明确工作重点，在履职过程中，首先要加大法制宣传力度，尽量征得当事人的理解，主动拆除违章建筑，对于需要强拆的，也要严格依照法律程序予以拆除。
　　2、坚持整治过程公开、公正、透明，注意保障居民的民主权利。一是要建立公示制度，定期公示大修时间、实施项目、资金运作、工程进度等条目；二是要建立联席会议制度，定期或不定期召开“四位一体”管理会议、业主代表大会以及由相关单位和施工单位参加的工程推进会议；三是要拓展居民民主管理途径，采取设立居民接待日、召开听证会、开展调查等形式，充分倾听民意，把群众最关心、最直接、最现实的利益问题列为优先项目，不断优化整治效果。
　　3、坚持政府出资、社会集资和业主筹资相结合。一方面，要多方筹措整治资金。旧小区综合改造项目的运作机制是“政府扶持，企业运作，多元筹款，有偿改善”，深入推进这一实事项目，需要进一步探索建立“三个一”资金筹措渠道，即政府出一点，企业出一点，业主出一点。其中，政府出一点包括市区两级政府和街道办事处出资，这部分经费来源于政府年度预算或预安排；企业出一点包括物业公司（新长宁集团）和周边企业出资，这是一个比较新课题，需要进一步深入探索，我们认为，旧小区综合整治的成果不仅能改善居民居住质量，而且有利于区域环境品质的提升，企业也将直接受益，因此，通过积极动员、共建联建、税收优惠等形式，可以吸引周边企业出资参与旧小区综合整治；业主出一点主要是利用小区居民缴纳的房屋维修基金，如今，小区大多数房屋的产权已归业主所有，对于以往那种政府做实事理所当然出钱的片面观念，居民认识上已有所改变，并逐步接受。另一方面，要设法落实旧小区物业长效管理所需的资金。政府的过多介入使物业的服务功能和管理职能日益淡化。物业要走市场化道路，业主的观念也要改变。旧小区的管理费普遍偏低，一些居民还拒缴或欠缴，物业公司正当收入减少，直接影响日常运作，管理水平因此无法提升，导致服务质量下降，引发居民不满意而拒付物业费，由此形成“恶性循环”。要解决这一顽症，首先要形成一种氛围，让小区的业主也树立起物业消费观念，改变计划经济时代住房由房管部门统包统管的观念。同时要规范、统一小区物业服务收费标准，使其逐渐接近市场标准，和居民的居住需求相适应，建立“质价相符”的物业管理服务收费机制。
　　综上所述，旧小区综合整治不仅对优化小区环境、改善城区面貌、提升社区品位，打造宜居家园具有重要的推动作用，而且是造福百姓、改善民生的一件大事、实事。我们要继续坚持以人为本、普惠于民的要求，以广大居民需求为出发点和落脚点，通过旧小区综合整治，全面提升旧小区的承载功能，切实提高居住质量，构建起“建设发展成果由全体居民共享”的宜居家园、和谐社区。