为推进以民生为重点的社会建设，努力构建和谐社区，进一步完善售后房物业服务规范管理，提高售后房物业管理服务质量和居民群众的满意程度，结合我镇域内小区实际情况，本代表大组部分区代表与镇代表联合，共同开展了此次调研。在调研中，区、镇代表多次下社区实地查看、调研我镇华松等部分小区的综合情况，并就由于物业不作为而导致小区管理问题严重的现状多次召集相关部门负责人开了协调会。本大组现就以我镇域内华松小区物业管理存在的矛盾问题作为重点，在这里进行一下浅析。

　　华松小区是位于协和路以东，甘溪路以南，淞虹路以西，仙霞西路以北，辖仙霞西路630弄（淞四居委会）和700弄（华松居委会）。这两个小区均由新华房地产公司于1993年开发建设，前期物业管理由上海凯昌物业公司承担。建筑总面积120473平方米，总户数1877户。其中仙霞西路700弄总户数1418户，含售后公房986户，租赁户362户，空租房70套（物业38套，上钢十厂22套，海运物业10套）；仙霞西路630弄总户数459户，含售后公房约330户，租赁户129户。

　　近年来，小区内绝大部分房屋因年久失修，墙面渗水，屋顶漏水现象严重，居民和业主与物业公司经常发生冲突，而物业公司亦因多年来租金和物业管理费收缴不足，入不敷出，物业服务水平每况愈下，更无力承担如此广泛的维修任务。小区保洁、保安、保绿工作均不到位。630弄小区内已无数次发生粪便外溢得不到及时疏通、自来水浑浊不及时查找原因等状况。今年3月底凌晨，一居民家发生火灾，联系物业领导，自始至终不露面。整个小区仅有七盏路灯，损坏后也不及时更换。2008年，政府出资支持安装路灯，也被物业拒绝了，等等。小区配备保安三人，每班配一人，均是60多岁的老同志，分两班倒，晚上根本无能力巡逻，由此产生的恶性循环就是小区连连发生盗窃案件。一年多来，小区树枝也是无人修剪；机动车乱停放无人看管。

　　700弄小区从1997年起，就是居委协助物业公司收取治安、卫生费。从1994年居民入住至今，小区绿化大部分是居民自己购买并种植管理，无专人养护，小区绿化一直处于无序状况。此外，由于小区保安力量薄弱、工作责任心差、作风懒散，使得居民对小区治安意见的呼声亦越来越激烈。针对物业缺少对房屋的保养维修，造成房子墙面渗水、屋顶漏水，严重影响居民的正常生活，已完全不能满足广大业主的合理要求，居民呼声不断并多次向有关部门投诉。

　　对华淞小区出现的问题，区房地局第三办事处曾多次与居委会、物业公司联系，并通过镇政府进行协调。但每次协调达成协议，但会后物业公司却没有认真履行。在此情况下，华松居委会和淞四居委会均认为问题棘手，屡屡向“三办”求助。近期以来，物业公司不积极配合工作，有意中断小区保安、保洁服务，迫使居委会上门代收保安、保洁费，对此还经常寻找借口，中止对业主房屋的维修。

　　630弄小区业委会于去年10月成立。自筹备组建立到业委会成立3个多月的时间内，物业公司始终不给予配合，不提供业主名单和任何数据、没参加过一次会议；业委会成立之后，需查询小区维修基金，也被物业拒绝。

700弄小区业委会于去年12月成立。至今，由于物业公司拒绝提供业委会所需的任何资料，使业委会至今无法正常开展工作。

　　今年，经两个小区业委会、居委会和保洁公司协商，为考核保洁员的工作质量，保洁费由保洁公司上门收取，只需物业出具委托书和收费单锯，又被拒绝。

　　当前，两个小区平改坡综合整治工程即将启动，而物业公司与小区业委会在协商物业服务合同时，物业公司擅自臆想将物业管理费涨价和归还以前小区用以房屋维修的300万净房归集款作为前提条件，致使双方无法签订合同。也使得目前小区维修资金无法对账、开户。因此将影响今年的政府旧小区平改坡综合整治工程的正常开工。

　　根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，区政府房地产行政主管部门应进一步加强对上海凯昌物业公司的监督管理工作。对该物业公司存在的问题，区房地局三办进行协调，提出了整改意见，但该物业公司不予落实。房地局对物业经理的考核采取扣分处罚仍无效。因此，应当以《物业管理条例》“法律责任”等有关规定进一步加强对该物业公司的监督管理工作。以使该物业公司切实履行应当履行的物业管理服务。

　　居委会认为凯昌物业公司已无能力再承担起今后的管理工作，也无心再管理小区。“三办”也将以往对凯昌物业公司管理和该公司消极态度情况向华松居委、淞四居委进行了通报，三方一致认为更换物业迫在眉睫。如按业主大会程序解聘该物业公司后，需选聘新的物业企业。为此，“三办”也事先做了调查的准备工作，与新长宁集团大楼物业和上海海登物业管理有限公司取得了联系。大楼物业、海登物业分别对两个小区的物业管理成本进行测算，得出的结论都是每年亏损约20万元左右。

　　在镇长办公会上，就大楼物业和海登物业测算的亏损问题还进行了专门讨论。讨论认为：大楼物业或海登物业如被业主大会选聘，镇财政不能对其亏损给予补贴。一是因为无政策依据；二是会引起全镇层面的物业管理新的矛盾（已有其它物业公司因管理费用亏损而提出解聘要求）。会议希望区人大领导向区分管领导提出华松小区物业管理问题，以引起区分管领导重视，并参与和区房地局领导、镇政府共同研讨解决的方案。同时也希望各级人大能调研有关对不作为的物业公司的具体制约措施和法律责任。

　　由于近几年物业工作人员工资成本的不断提高，而物业管理费没有提高，造成小区物业管理费用亏损越来越多。通过调研，我们认为华淞小区物业管理费用亏损的问题在今后具有一定的代表性。为认真贯彻落实市委市府“确保民生持续得到改善”的工作要求，进一步加强社区工作，推进全区旧小区物业管理，以一并解决华松小区的物业管理问题，提出以下两点建议：

　　（1）制定有关税收扶持政策。对经审核确实亏损的售后公房和商品房混合的小区物业公司（如华松小区），给予纯售后公房小区物业公司同样的免除各项税收的扶持政策。

　　（2）实施旧小区物业一体化管理。针对旧住宅小区物业管理的现状，我们研究了徐汇区和静安区的一些做法，加强和推进物业服务和管理的办法，结合考核实际情况，提出了以下几点意见和建议：一是建立推进机制。建立区和街、镇两级住宅小区综合管理联席会议为旧小区物业一体化管理实施工作领导机构，负责协调、指导、监督、检查、考核。将管理职能延伸至小区内。二是理顺管理模式。对现有旧小区进行梳理整合，提供专业化的保安、保洁、保绿、保修、停车管理等服务。日常管理费用缺口可由区政府财政进行全额补贴；也可采取“三个一点”办法解决（区财政补贴一点、镇财政补贴一点、物业公司利润中让一点）。三是建立考核与奖惩制度。每半年进行一次管理、服务质量考核。考核分与补贴费用挂钩。