（3）历史及人文价值高。新华社区老洋房大多建于上世纪二三十年代，租界当局越界筑路后，一些中外的房地产商和富户豪绅，看中这里的环境，竞相购买土地，设计建造花园洋房。近百年的岁月里，新华社区老洋房吸引了众多中外人士在此生活、工作，如：建筑设计大师邬达克、孙中山之子孙科、音乐家贺绿汀、老红军贺子珍、剧作家杜宣、历史学家周谷城、电影艺术家黄佐临等，解放前，西班牙、瑞典等国还曾在此建立驻沪办事处或领事馆。在上海12个历史文化风貌保护区中，新华社区就占有两个，即新华路历史文化风貌保护区、衡山路-复兴路历史文化风貌保护区。新华社区老洋房中有4处（41栋）被列为上海市文物保护单位，12栋被列为上海市第一批不可移动文物，137栋被评为上海市优秀近代建筑。她们凝聚着上海乃至中国百年历史风云以及超越建筑本身的历史文化内涵和价值，是历史留给长宁和新华的珍贵遗产，随着岁月的流逝将愈加珍贵。　　

　　可以看出，目前老洋房的使用功能仍是以居住为主，几乎占了总数的4/5，其中1/5为独户居住，3/5为多户合住，另外用于办公或经营的老洋房占了1/5。

　　从老洋房的保护总体现状看，上述2/5用于独户居住及办公经营的老洋房，由于使用业主或企业单位具有较强的经济实力，老洋房得到了较好的修缮保护。3/5用于多户合住的老洋房，特别是其中有83幢为市文物保护建筑或优秀近代建筑，保护现状不容乐观，主要存在如下问题：

　　1、相关保护法律法规宣传监管不够。虽然《中华人民共和国文物保护法》（以下简称《保护法》）多次进行修订，《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》（以下简称《条例》）也已于2002年出台实施，保护建筑也挂上了铭牌，但由于法律法规的宣传力度不够，宣传教育载体不多（每年仅1-2天的老洋房保护日活动），民众保护意识不强，而且老洋房的保护涉及规划、房地、文管等多个部门，管理层级复杂、多头交叉，造成监管不够，历史建筑被破坏的现象时有发生。例如：近年，在泰安路、新华路老洋房中发现有经私人业主或经营者装修后，内部结构遭到严重破坏的事例，华山路一栋老洋房还遭到了拆除。

　　2、房屋老损破坏日益严重。老洋房大多建于上世纪二三十年代，基本上已有八九十年的房龄了，受到岁月的侵蚀，已有较大的老损。再加上文革时期，老洋房里搬进了“72家房客”，更使老洋房超负荷使用，不堪负重。走进这样的一幢老洋房，你可以看到原来的车库或亭子间已被改成了厨房或厕所，厨房多户共用，布满了油腻，有的人家就直接在过道里烧煤气；一个卫生间基本要20多人合用，有的私拉电线，里面同时安装了三四台热水器，安全隐患严重；原来的客厅也被改作了房间和过道，过道里堆满了箱子杂物和自行车，有的顶层住户为了增加使用面积，还私建阁楼影响了房屋的结构和承重；打蜡地板早已光彩不再，露出了木头原有的纹理，楼梯踏板的棱角已被磨圆，人很容易滑倒；很多花园无人打理，植被凌乱，乱堆乱放、违章搭建不足为怪；许多有条件的住户大多已搬出去居住，房子用于出租，使得居住人员复杂，邻里矛盾纠纷也比较多。

　　3、保护利用成本高昂。这些老洋房产权大多属于市房管局（少量属于部队产权或代经产），主要由政府自上而下调拨资金，基本遵循十年一大修、日常报修保修的原则进行保护修缮。维修内容有屋顶瓦面整修、内外墙粉刷、上下水管更新、损坏地板更换及其它公共部位维修等。即使如此，但是由于老洋房数量众多，政府资金有限，大多只能做最基本、最急需的维修项目，优秀历史建筑洋房的维修相比普通洋房也没有特别的“优待”和“照顾”。虽然，现在已有一些民间力量通过置换或租赁等方式将老洋房重新修缮、再利用，但比例不高。再加上，近年来由于房价高涨，老洋房的价格也翻了几番，政府房屋置换改造的难度日益增大。

　　

　　三、几点建议和对策

　　城市的活力有赖于城市的多样性，城市的多样性离不开历史建筑与新建筑的共存。老洋房是稀缺资源，是上海为数不多几个老城区仅存的历史遗存，作为历史建筑和一种特殊的房产，应该遵循“统一规划、分类管理、有效保护、合理利用、利用服从保护”的原则对待它，使其既能延续传承历史的文脉，又能发挥其应有的使用价值。主要有以下建议：

　　1、成立老洋房保护工作机构。除了新华社区，长宁区在江苏、虹桥等社区都有丰富的老洋房资源，约占全市老洋房总数的29%，仅次于徐汇区，位于全市第二，老洋房等优秀历史建筑保护的任务多、责任重大。近年来，徐汇、卢湾等区在优秀历史建筑保护方面取得了较好的进展和成效，建议区政府多向兄弟区县取经，学习成功案例和好的经验做法，将老洋房保护工作作为区“十二五”规划重要内容，列入重要议事日程，在区层面成立老洋房保护专项工作领导小组，由区主要领导牵头担任组长，区发改委、规土局、房地局、文化局、相关街道等部门主要负责人任组员，并成立相应的工作小组，明确各部门人员责任分工，定期召开联席会议，加强统筹协调，共同研究解决保护工作中遇到的情况问题，将保护工作落到实处。

　　2、明确重点，多渠道开展保护。由于老洋房数量众多，且历史、科学和艺术价值及完好程度各有不同，在保护的投入上应该有所侧重。建议由区房地局会同规划局、文化局，对全区老洋房使用和保护状况进行全面的调查梳理，提出每处老洋房的具体保护要求，划分不同的保护级别，明确哪些是政府重点保护的，哪些是一般性保护，哪些是可以通过市场手段保护的，提供区专项工作领导小组作决策，制定相应保护策略和方案，开展多渠道、分类保护，促使投入的每一份人力、物力、财力能产出最大的保护效果。

　　3、增加保护资金投入。《保护法》规定“国家用于文物保护的财政拨款随着财政收入增长而增加”。建议区政府加大财政预算投入，设立老洋房保护专项资金，并通过募集捐赠、向社会、企业融资等方式多渠道筹集保护资金，拓宽老洋房保护的资金来源，做到专款专用，接受财政和审计部门的监督。

　　4、严格日常监管。老洋房是不可再生资源，各级政府和相关部门应该按照《保护法》和《条例》的规定，完善管理制度，严格日常监管。要建立保护档案，定期对老洋房使用和保护状况进行普查，并将普查结果和保护要求书面告知所有人、使用人和物业公司，明确各方的保护责任和义务。对破坏行为，要加强执法力度，严格按照法律法规要求进行惩处。建议开通举报热线，方便企事业单位和市民对破坏行为的举报，做到及时发现问题及时处置。对为老洋房保护做出突出贡献的单位和个人，对举报属实和有功者，政府要给予一定的精神或物质奖励，提高公众对老洋房保护的积极性。

　　5、政府牵头，开展保护试点。新华路是著名的“国宾道”和历史风貌保护区，具有沿线老洋房数量多，风格各异，历史价值高，毗邻“东虹桥”，社会影响力大等诸多优势，且已有多处老洋房成功实现了保护再利用的基础，建议区政府以新华路洋房群为重点，国资带头，商旅文联动，以推进新华路文化创意产业带建设为抓手，积极推进外国弄堂、梅泉别墅等洋房群的成片保护试点，探索既有效保护历史风貌，又改善市民居住条件，又推动经济社会发展，符合时代特征、中国国情、上海特点的老洋房积极保护和合理利用的新路子，起到典型示范作用。

　　6、成立老洋房展示旅游服务中心。建议在继续搞好每年一次的老洋房开放日活动的基础上，增加宣传教育载体，在新华路选址，成立长宁区旅游咨询服务中心新华分中心暨老洋房展示中心，变一天活动为常年宣传教育。通过图片、模型、多媒体展示，制作导游图、旅游指南，编印老洋房画册，提供免费的导游解说，开发“一日游”旅游线路，推出“骑游”服务等，让更多的人对新华乃至长宁的老洋房等优秀历史建筑有更深的了解与认识，增强全民的保护意识和责任感。建议学习田子坊对陈逸飞等名人资源管理的思路，挖据新华社区老洋房名人资源，发挥名人集聚效应。如紧扣建筑文化主题，以邬达克旧居为中心建立邬达克纪念馆、俱乐部，再现邬达克生活、工作原貌，展示邬达克建筑风采，开展与建筑和艺术相关的专业学术交流，重塑上海建筑文化圣地，提升新华社区老洋房等老建筑的品牌价值，吸引更多的有识之士参与到老洋房保护的队伍中来。