虹桥“井字型”区域是全区“十二五”建设的主战场，几年来，尚嘉中心、金虹桥等一批重点楼宇迅速崛起，城区面貌极大改变，商业商务日益发达，已经成为长宁西部发展的标志性区域。但是区域的整体形象塑造、商业发展情况、环境品质呈现、综合竞争力评价与区委区政府提出的“精品虹桥”建设目标还存在一定差距。如何在现有基础上，整体统筹、规划先行，继续挖掘区域的发展潜力，进一步促进区域的商业繁荣，提升区域的整体品质，提出以下建议和措施。

    1、旧房改造滞后，影响区域整体形象。天山街道是较为典型的老城区，存在很多日益凋敝的老旧小区分布在虹桥“井字型”区域内，与鳞次栉比的高档楼宇、热闹繁华的天山商圈形成强烈反差，严重影响了区域的整体形象。从“井字型”区域来看，四条主要道路沿街和重点商务楼宇周边都存在这样的老旧房屋，一部分是上一轮开发建设遗留的边角料地块。如，娄山关路445弄仙霞小区（金虹桥国际中心以南）、天山二村101-108号与茅台路200弄（紧挨长房国际背面）、仙霞路133弄（虹桥公园以西）、娄山关路440-460弄（紫云西路南侧）。另一部分是原有的50、60年代建造的老公房，如，茅台小区（遵义路上海城三期对面）、天山路1761弄紫云小区（绿城广场以东）等等。这些房屋一定程度上阻隔了经济楼宇之间的融会贯通，难以形成区域高端商务商业集聚的发展气候。

    2、商业断链明显，难以聚拢客流人气。据统计，“井字型”区域内尚嘉中心、金虹桥国际中心、上海城三期、绿城广场四个项目营业后的商业总面积近2万平方米；天山商业街的商业面积超过万平方米。从目前的情况看，这两者之间存在明显的商业断链，断链段主要存在于遵义路（天山路—茅台路）、娄山关路（天山路—仙霞路）段，这对整个天山商圈和“井字型”区域的人气流动、客流聚拢、商业商务互相带动发展造成限制。此外，“井字型”区域内四大经济楼宇的商业业态如何实现积点成线、勾连贯通、错位发展也是一个难点。

    3、环境配套落后，制约区域品质提升。区域环境建设的缺陷主要包括市容环境陈旧、道路交通拥堵两方面。“井字型”区域内多条道路普遍存在路面坑洼不齐、人行道道板缺损、电线铺排凌乱、绿化景观欠缺、灯光设施不齐全，标示标牌规划混乱等问题，与虹桥开发区大气优美的环境形成鲜明对比。同时，由于区域内道路普遍狭窄，因此，交通管理部门将“井字型”的两条主要道路（茅台路、娄山关路）都设为单行道，这样一来，造成区域内交通组织的闭塞，车流量无法疏通与分流，使“井字型”区域拥堵不堪，这些都指向“井字型”区域的环境配套建设步伐缓慢，亟待完善与优化。

    从“十三五”乃至更长远来看，“井字型”区域仍然是长宁发展的重点，要实现区域的新一轮发展，打造成为上海高端商贸中心，就要在整体规划上下功夫。总体发展思路为：以天山路为界，对天山路以南区域加大开发力度，形成浓郁的商业氛围；对天山路以北区域实现整体提升，打造舒适的宜居社区，最终打造成为宜商宜居的综合型区域。

    1、解决边角料地块。建议聚焦商务楼宇周边的居民住宅边角料地块，加大动拆迁力度。主要有四块基地。一是娄山关路445弄仙霞小区。紫云西路辟通工程实施后，紫云西路以北将剩余6幢房屋紧靠金虹桥国际中心，约1.4万平方米，313户居民。二是天山二村101-107号与茅台路200弄（紧挨长房国际），厨卫合用公房，共2万平方米，500余户居民。三是仙霞路133弄（虹桥公园以西），2幢房屋，6000平方米，144户居民。四是娄山关路440-460弄（紫云西路南侧），5幢房屋，7600平方米，176户居民。解决边角料地块不仅对优化区域环境、提升商务商业品质起到推动作用，也能彻底解决不成套房屋、居住环境差等长期困扰居民生活的实际问题。

    2、推进成街坊开发。要继续考虑虹桥功能的拓展，积极规划区域成片改造，实现地块的整体规划和开发建设，避免产生新的“边角料”和历史遗留问题，提高土地的利用率，同时也能减少群体性矛盾的发生。目前，比较成熟的有两个地块。一是位于娄山关路以东、茅台路以南的茅台小区，建议将其与天一小学、娄山关路东侧商业设施（隶属九华集团）全部纳入成街坊开发，共4.3万平方米，1500余户居民。二是天山路1761弄紫云小区（绿城广场以东），共3.3万平方米，1100余户居民。成街坊开发后，一方面能对茅台路和娄山关路（延安西路至天山路）实施道路拓宽工程，有力改善区域交通环境。另一方面也可用于新的经济载体或商业设施的整体规划建设，对现有商业业态进行调整和补充，着力解决商业断链问题。

    3、加快完善环境配套。市容环境方面，要注重设施改造的统一规划和经久耐用。通过路面修缮、人行道道板改造、地下管道电线铺设、绿化修整补种、灯光景观设计等基础设施的完善，提升整体环境面貌，营造美观优雅的“精品虹桥”氛围。交通环境方面，除上述提到的道路拓宽工程等的实施，还要进一步优化道路单双向设置，将娄山关路（延安西路至天山路）、仙霞路（娄山关路至古北路）、茅台路改为双行道，实现“井字型”区域内各条道路的四通八达。此外，还要加快推进地下通道规划建设，对天山百盛、虹桥天都、绿城广场、上海城三期、尚嘉中心、金虹桥国际中心的公共地下空间实施贯通，实现区域内各大商务楼宇的地下勾连。

    1、对具备条件的，逐步开展公租房收储。以天义小区（天山路遵义路）为重点，着手开发区域道路沿线的住宅房屋，由边及里，以发展公共租赁房名义，逐步进行收储。做法上，选取一些房屋作为公租房改建示范点，比如天义小区内的万宏集团办公楼，通过适当的舆论宣传，调整区域居民的价格预期，为开展公租房收储创造可行性条件，随后争取主动、逐步推开。收储的同时，也要创造旧公房被征收后居民可就近回搬安置的空间条件。

    2、对暂不具备搬迁条件的，加大房屋综合改造力度。一方面要大力推进房屋成套改造。天山社区暂时不具备动拆迁条件的不成套房屋较多，要实现天山路以北的整体提升，改善居民的居住条件，对房屋进行成套改造是当务之急。另一方面，推进房屋和沿街商业用房的整体包装，进行统一规划、统一改造，以适应“精品虹桥”的环境定位和商业定位。