每一座城市都有自己的过去和历史，都有不可多得的历史文化遗存，建筑是一种文化载体，见证着城市的古往今来，在资源渐趋缺的今天，现存已有的老洋房资源就更显得弥足珍贵。为此，江苏街道人大代表组围绕区委“精品虹桥、国际商都、智慧高地、活力城区”的发展方针，开展了“加强老洋房保护和维修的思考与建议”的调研课题，进一步探索老洋房保护的实施思路和有效措施，为社区发展建言献策。
    一、老洋房概况
    江苏街道是一个较为典型的老城区，有着丰富的历史人文底蕴，历史风貌保护建筑、名人名居和革命历史遗迹多达50余处，占地面积为街道总面积的三分之一，是全市“花园洋房”较多的街道之一；街道辖区内的愚园路为上海市12个历史文化风貌区之一，是上海城市发展的一个缩影。
    街道现有40处建筑列入市级优秀历史建筑，主要分布在愚园路、华山路、江苏路、武定西路、延安西路等路段，基本上为上世纪二三十年代建造。保护建筑各种风格建筑鳞次栉比，有意大利式，意大利哥特式，犹太式，英国式公寓，英国式城市别墅，英国乡村住宅，英国文艺复兴风格，德国古典乡村式，西班牙式、装饰艺术风格等多种风格的建筑，成为海派建筑文化的一部分。
在这些历史风貌保护建筑中，居住过不少政治、金融企业、艺术教育等各阶层历史名人，沉淀着厚厚的历史文化。
    二、老洋房保护维修现状及存在问题
    （一）保护开发现状
    上海市政府十分重视历史文化风貌区和优秀历史建筑的保护工作，于2003年颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》(以下简称《条例》)，2004年颁布了《关于进一步加强本市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护的通知》(以下简称《通知》)、以及《关于对优秀历史建筑实施市区分级管理的通知》。明确对优秀历史建筑和风貌区内保留建筑的保护，应当遵循“全面规划、整体保护、积极利用、依法严管”的原则，实行最严格、最科学的保护制度。
    长宁区对老洋房的保护利用工作日趋重视，依照相应的法律法规，已将区内的优秀历史建筑全部纳入了管理范围。2007年我区对全部优秀历史建筑进行了普查，制作了区优秀历史建筑的基本保护档案。并向已经列为优秀历史建筑的房屋的业主或使用人及物业管理人发送了《优秀历史建筑保护要求告知书》。2009年，区委区政府将打造愚园路历史风貌保护街，列入迎世博600天行动长宁自选动作。整个工程历时十四个月之久，完成六个点的重要项目，完成沿街店招店牌等市容串联项目，完成沿线旧小区综合改造项目13幢房屋、总计建筑面积47877平方米，拆除6处违章建 筑，愚园路的整体形象得到提升，基本达到预期目标。
    （二）存在难点和问题
    由于历史遗留等种种原因，老洋房保护利用工作上仍存在诸多困难瓶颈，主要表现在：
    1、房屋产权结构复杂。目前，愚园路老洋房大部分仍为住宅使用，其余作为办公、酒店、学校校舍等。产权结构也较为复杂，多数为公有房屋和系统产权，其余有私人产权、军用、混合产权等。既有解放后原国民政府、官僚资本、反动派头目资产被收归国有的情况，也有部分民族资本家的洋房在公私合营中被收归国有的情况，还有“文革”被没收后落实政策返还原主或其继承人的情况，同时有由于各种历史原因住进了其他居民仅有使用权而无产权的情况，乃至有一幢历史建筑同时拥有几个产权的情况。而且，产权人、使用人的法制意识、保护意识淡漠的现象依然严重。老洋房的保护开发，最大困难是居民、单位的动迁费、基础设施的建设费，政府无力承担，开发商不愿问津，这就给保护开发带来的相当大的难度。
    2、房屋受损现象普遍。由于七十二家房客的存在，使得历史建筑遭受了较“物理性破坏”更为严重的“居住性破坏”。原有每幢房屋一厨一卫的布局已经不适合多户居住的使用，老洋房长期处于高密度、超负荷的非正常使用状态，木结构严重损毁、楼梯狭窄、电线管道老化、违章建筑众多。加之同一幢老洋房内，各户按照个人意志进行不同风格的改造，如开窗、封阳台、空调外机任意破墙安装等，对老洋房造成较大破坏。而且，老洋房的天井、阳台等违章搭建情况严重。
    3、保护资金来源单一。一般老洋房，并没有得到应有的保护和修缮，只有列入历史风貌保护建筑，才能由政府调拨资金进行维修和养护。但是即便如此，政府资金常有“僧多粥少”之困，一些已经挂牌的老洋房建筑也得不到及时的修缮和维护。同时，老洋房的维修和再利用成本高、见效慢，单纯依靠政府拨款是远远不够的，这就需要依靠更多的社会资金的投入。
    4、功能利用和业态分布不甚合理。有些老洋房夹杂在老式公房当中，导致整体利用难；有些老洋房周围建起高层建筑，完全失去了应有的光彩。如作为历史风貌保护街区的愚园路，目前商业功能单一、布局不合理、业态陈旧，消费档次一直在中低档徘徊，对区域经济无明显拉动提升作用。
    5、政府职能部门职责交错。房屋管理部门、规土管理部门和文管委三方管理界线模糊——上海所有全国级、市级、区级文物保护单位和登记不可移动文物归上海市文物管理委员会管理；上海市、区级优秀历史建筑归区房屋管理局管理；历史风貌区的规划管理归规土局，但实际情况中许多建筑可能被重叠认定，导致出现对历史建筑统计口径不统一、对历史建筑保护及再利用方式论证有分歧等现象。
    三、老洋房保护和维修的思考
    1、突破政策瓶颈。对于老洋房的保护，涉及到房屋产权问题。大部分近代历史建筑的产权属于国家，政府依法将历史建筑经营权转让给有关单位或个人，由两者共同负责建筑外立面、室内的装修与维护；某些普通近代建筑则可将产权转让给个人，在有关部门的监督下，根据业主意愿对其进行改造。以上两种方式从侧面影响老洋房保护和改造品质: 一般而言，承租方由于只享有短期使用权而不拥有产权，追求短期商业利益往往会影响历史建筑原貌的维护，甚至会破坏其历史价值；而产权转让后的使用者享有产权,投资通常具备理性的中长期规划，将更珍视和发掘建筑的文化价值。
    在历史文化遗产保护领域内，意大利博洛尼亚强调“整体性保护”，既要保护有价值的历史建筑，更要保护原生居民（特别是社区里原有的低收入家庭），以及他们特有的生活状态，强调居住对历史中心区的重要性。现行条件下，追求经济利益的开发商还是老洋房保护的主题，“整体性保护”的理想还难以实现。同时，上海自2007年起，花园洋房使用权转产权的政策彻底停止，在某种程度上阻碍了私人资本对老洋房改造的积极性和信心。因此，开发商期望政策对老洋房改造有所倾斜，呼吁立规立法，突破政策瓶颈。
    2 、加强统筹管理。除了江苏社区，长宁区在新华、虹桥等社区都有丰富的老洋房资源，约占全市老洋房总数的29%，仅次于徐汇区，位于全市第二。2011年2月长宁区正式启动新一轮老洋房保护利用工作，会议对相关工作机制已予以明确，包括：成立区历史建筑保护利用工作领导小组、区历史建筑保护利用工作推进小组，组建区历史建筑保护利用专家指导委员会；组建区历史建筑保护利用项目运作主体公司等等。
    建议制定关于老洋房保护的法规，特别是对居住其中的人，要明确保护老洋房职责。要制定系统保护和开发的规划，对重点老洋房加强监管和专项检查，进一步改善整体环境。相关部门要按照各自职责，加强沟通，形成合力，共同做好保护老洋房的工作。
    3、多方筹措资金。设立区老洋房保护利用专项基金，并纳入财政预算。比如，杭州市2005年专项拨款1.5亿元用于杭州历史文化名城保护。香港2007年由特区政府预留10亿港元，推出“活化历史建筑伙伴计划”。徐汇区将保护资金列入了专项财政预算，尽管仍显不足，但还是为我们提供了很好借鉴。
    建议采取政府和上市公司合作的运营模式，政府负责制定规划、政策指导、开发定位、引导管理以及对开发进行全面支持。通过吸收社会资本，为愚园路产业发展以及整体推进奠定资金基础。以“市场化模式、企业化运作”的原则，塑造“政府导向、企业实施”的开发机制。
    4、坚持因地制宜。在解决老公房生活设施陈旧、不完善问题，一要鼓励置换，变72家房客为独门独户的使用，使老洋房在使用中得到保护。二是在现阶段无法实施置换的情况下，根据房屋结构和使用人结构，因地制宜实施老洋房修缮工作（每五年或更短的时间由物业负责维修一次，延长老洋房的使用寿命）、开展“老洋房厨卫改善工程”，消除安全隐患，方便居民使用。
    2010年，江苏街道在愚园路1032弄48号和111号（共23户）试点实施了“老洋房厨卫改善工程”，为居民统一安装灶台、橱柜，贴墙面砖、地砖、更换马桶、水斗等，改造标准为3000元/户左右，费用采取“政府贴一点、物业补一点（新长宁集团）、居民出一点”的方式解决。试点完成后，向居民开放，得到居民的普遍欢迎。按照“居民自愿、政府引导”原则，每年有计划地安排改造一批老洋房，目前已经有岐山、愚三、利西三个居民区约250余户居民受益。“老洋房厨卫改善工程”不仅解决了老式洋房厨卫多户合用的局面，有效改善了居民居住环境，而且消除了安全隐患，提升了环境整洁，也促进了居民之间和谐的邻里关系。
    5、保护开发并重。老洋房的保护是动态保护，2万余名居民群众的起居生活及社会活动，需要改善水电等基础设施，需要是适当增加现代生活设施。我们在保证原有弄堂民居布局风貌的前提下，逐步修缮，房屋内部适当改造，沿街面的老洋房可以适当转换使用功能，做到保护优秀历史建筑与改善居民生活环境两不误。

附件：[加强老洋房保护和维修的思考与建议]

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