老小区物业管理的现状、问题及破解办法
周家桥街道人大工委
住宅小区物业管理工作事关百姓的切身利益，因物业管理问题引发的矛盾已成为公众、媒体关注的热点，市消保委、12345市民热线等平台关于物业管理的投诉也是占比居高。周家桥街道存在一定规模的售后公房小区（老小区）住宅，物业管理工作也是问题、困难重重，街道人大工委组织代表对本街道老小区的物业管理工作展开了专题调研，分析其问题及困难，研究解决办法，旨在对老小区物业管理工作的健康发展进行探究，提出若干建设性意见，为进一步提升老小区物业管理相关工作提供参考。
一、老小区基本情况与物业管理现状
1、周家桥街道现有21个居民区，56自然小区，居民28144户。其中老小区27个，居民10861户，老小区分布于10个居民区，其中19个小区分别由华阳物业等9家物业服务企业直管，另有8个小区处于托管状态。
老小区住户以原地拆迁户、单位福利分房和单位系统公房居多，老年人群比例高，出租房也较多、人员流动性强，居住人员中积极参与社区管理的意愿或意识较弱，更希望单位政府多管一点。老小区也都成立过业委会，目前任期已满的有15个，正在换届中的2个，老小区业委会的运作能力都较弱，形同虚设的说法不为过。
2、老小区的房屋建造时间集中在90年代，六楼多层居多，由于开发时间早，大部分基础设施在规划、结构、材质上相对简单，如今普遍存在着屋面渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢、电线电缆混乱等问题，虽然经历旧区综合改造，但也只是解决了部分外墙粉刷、绿化整修、附属设施等外观性整治。小区的维修基金先天不足，加上多年来的支出，账上都没有多少余额，公共设施维护保养困难，时常出现政府出资修复公共设备的现象。
3、物业管理收费、服务、效果都不尽人意。自2015年9月起按照《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》标准，老小区的物业管理费调整为每月每平方0.8元，周家桥街道老小区中物业费收缴率较高的小区可以达到90%，个别几家单位系统房小区的物业费收缴仅为30-40 %，甚至有几年、十几年都未交管理费的业主存在，物业服务公司积极催缴或以法律手段催缴的案例不多，这对积极缴费的业主显失公平，或形成负效应。与物业费收缴状况相同的是，物业管理服务也不太积极，老小区普遍存在机动车，非机动车停车无序、垃圾随意堆放清运不及时、公共设施及绿化的维护保养不到位等现状。9家物业服务公司中有3家属区属企业，其余6家属集团单位下属企业，直管也好、托管也罢，基本上仅维持面上的保安、保洁、保绿、保修，有些物业公司专注于停车费的收取，但所收费用的去向用途不公开或表示已补贴物业管理费的不足，有些物业公司因各种原因管理服务不到位时，使居委会承担了一些物业管理事务，物业服务公司不作为或消极作为的状态使得老小区的物业管理难有起色。
4、为了提高物业服务企业积极性，2012年长宁区政府出台了对售后公房小区物业实施一体化激励机制，针对老小区的物业服务企业只要考核达标，可以享受每月每平方米0.44元的政府补贴。在支持物业服务企业方面政府也是用心良苦，但实际效果不理想，个别物业服务企业并不看重这份补贴，认为申请了补贴会有束缚（有的小区属系统物业管理，物业管理水平、盈利情况非此类公司所关注，仅仅以维持基本管理为目标，未申请补贴资金），申请了补贴但服务照旧的企业也不在少数，所以这样的补贴方式未能有效发挥作用。
二、老小区物业管理难有起色的原因所在
综上情况，不难发现目前老小区普遍存在收费标准低、收缴率低、物业服务标准低的现象，房屋老化、设施陈旧、维修资金缺乏、公共设施维护压力大等问题越发突出。居委会、业委会、物业公司被认为是社区治理的三驾马车，现实中，业委会缺位、失职的情况较为普遍，业委会的能力不足、职权有限等原因往往难以解决棘手的问题，从法律角度来看，业委会是物业服务合同的当事人，居委会的角色难以直接督促物业服务公司履行管理职责。老小区物业管理工作难有起色既存在客观因素的制约，也存在主观能动的缺乏，原因可能错综复杂，但其根本还在于“主仆”角色定位、分工履职、关系协调的处理上。业主的不关心、不参与、不过问，物业公司本身的不规范、不积极、不担责，长此以往老小区的物业管理就处于尴尬的境地。
三、关于改善老小区物业管理的建议
老小区物业管理是一项涉及面广、群众性强的系统民生工程。政府要转变职能，切实履行扶持、监管和综合协调职能，掌舵而不划桨，同时充分发挥业主委员会的作用，加快健全老小区物业管理长效机制，破解老小区物业管理难的问题。
1、业主自身素质的培养及对物业管理服务的认知需要提高。各级政府、新闻媒体要加大宣传，舆论引导，为老小区实施专业物业管理营造良好舆论氛围，居委会要多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，通过帮助业主参与重大事项决策、张贴公共事项处理意见、维修资金等账目收支公示等方式，启发业主对小区事务的关注，利用微信群等现代通讯工具，提高业主的参与率和知晓率，让业主了解物业这本帐，逐步增强业主的价值消费意识、参与小区管理意识，支持业委会履职，特别是在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳民意，使业主感悟到小区公共事务与个人利益之间的联系，让参与小区事务成为一种常态。
2、关于业委会及业主大会的建设和作用发挥，鉴于老小区业委会形同虚设的现状，要着力在业委会建设上下功夫。周家桥街道要对尚未成立业委会的老小区加以干预引导，在老小区选举成立业委会或换届时，街道要把关选举章程及过程，努力扩大选举知晓率和透明度，通过民主、公平、公开的程序选举产生业委会并公布业委会成员的基本信息便于业主沟通联络。要加强对现有业务会的指导，加强业务培训，物业公司服务是否达标、业主是否满意，业委会要展开必要的监督与测评，业委会成员需要的不光是一份热情，更需要一定的专业常识，为此，街道及行业主管部门要给予业委会一定的支持，帮助业委会履职，必要时以购买服务的方式签约专业机构参与指导业委会对物业公司的监督测评，帮助业主能真正的当家做主，当然也包括对业委会自身建设的监督，避免业委会不透明、不公开、账目混乱等现象。
3、探索改革物业竞争机制，规范政府与行业监管部门对物业服务公司的扶持、监管、奖励、干预制度，街道、居委会、房屋行政管理部门有责任与老小区业委会一起共同规范物业公司的行业行为。扶持物业管理是落实中央加强和创新社会管理任务的利民工程，今年初，上海市政府下发了《上海市住宅小区建设美丽家园三年行动计划（2018-2020）》的通知，其中主要一项任务就是加快完善服务市场机制，着力提升行业整体和监管水平，对物业管理服务企业的自身建设、保障机制的健全、市场整合的引导、行业监管方式的创新、综合评价机制的完善提出了明确的任务及目标。结合此次调研，周家桥街道人大工委组织赴静安区彭浦新村街道实地参观学习，围绕如何多位一体规范改善物业管理服务水平，彭浦新村街道可谓下足了功夫，制定并逐步完善了《彭浦新村街道住宅小区物业标准化建设达标考核奖励实施细则》，对物业服务企业的考核标准、考核办法都一一细化，在立足“以奖代补、奖勤罚懒”的基础上，将政府补贴用到实处，通过政府干预、市场竞争，大胆淘汰劝退劣质企业，引入优质物业服务公司。临汾路街道一年内劝退了3家物业公司之后，大胆引进万科等资质口碑好的物业服务企业接盘，在物业费并未调整的前提下，多方联动各抒所长，着力创建良性发展的物业管理模式，并逐步向周边小区延伸覆盖，逐步走出物业管理困境。
近日，长宁区房管局也已牵头拟定了《关于继续推行住宅小区物业管理一体化激励机制的考核奖励办法》在向各单位征求意见，该办法围绕提高物业服务企业的管理积极性，推进住宅小区物业一体化管理的目标，从制度上明确了各行政职能主体对老小区物业管理服务企业运作的职责分工及激励办法，是对物业服务公司加强监管的有力抓手。调研中得知，大部分街道相关部门对《办法》中考核评分的标准、考核奖励的方法、考核奖励的对象等环节尚有不同见解，例如考核评分要求太低或难以真正发挥考核的作用，建议吸纳静安区彭浦、临汾街道物业标准化考核奖励的成功经验以提高物业管理水平。
4、尝试整合老小区的物业管理服务，提升物业管理品质。以辖区现状来看，沈家郎和周一、杨家宅和锦屏、中四和中五、周二居民区都有规模相同的相邻老小区，即便小区难以合为一体，但可以尝试整合相邻区域老小区的物业管理服务，包块成片管理，降低物业公司服务相关成本提高服务品质。以周二居民区为例，正方形的区域内集中了六个老小区，有六家业委会，聘请了华阳、大楼、大孚、中科4家物业公司在管理，物业之间也时常为管理上的问题引发矛盾。
如果将类似的区域整合起来形成片，由一家物业公司承接物业服务，既降低物业成本，又可以避免小区之间因管理问题引发的矛盾，更可减少居委与物业间繁琐的沟通协调。当然这样的设想需要与小区的业主形成共识，并转化为业主意识方可有序推进。街道试点探索规模化、集团化、节约化的老小区物业管理模式，是中心城区老小区较为集中的社区可探索的一条路径。
他山之石，可以攻玉，外街道创新的做法固然可以借鉴，但我们还是要因地制宜，寻找适合自己的路径和方法。小区治理与管理，政府部门、社会组织、业委会、物业公司一个都不能少，物业服务关系千家万户，社区建设与管理活动中处处都有物业服务的影子，物业服务企业应该是业主的好管家，是基层政府的好帮手，多位一体共同凝聚业主积极参与小区治理，多管齐下方能有力推动老小区管理更加规范、小区氛围更加和谐。
召集人：李 敏
成 员：王小柳、朱文华、刘光华、刘春龙、刘晓晴、杨俊、
吴玉雷、张培莉、张颖君、陈铭勋、周婕、周雅琴、钟霄、施健、倪志伟、徐洁、唐龙英、韩志强、傅平