监督视窗

新华街道人大代表组关于长宁区“优化营商环境,助力城市更新”若干建议的调研报告

  • 发布日期:2018-10-15
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为了落实区委、区政府关于《长宁深化改革优化营商环境的行动方案》的工作部署,新华街道人大代表组在区人大常委会的指导下,结合新华街道的实际,以街道城市更新中的营商环境作为调研的着力点,采用收集资料、实地走访、召开座谈会、征询意见等多种方式,稳步推进此项调研工作。在调研过程中,我们以“突出重点,兼顾不同类型”的方法,重点调研了幸福里、上生·新所、上海融侨中心(原红坊项目)、鼎创汇等项目,以摸清情况为出发点,坚持问题导向,调研取得了初步成果。
一、反映的主要问题
营造有活力的营商环境,是政府和人大非常关注和重视的一项工作,城市更新牵涉面很广、涉及大量的营商环境问题。在调研中,大家对长宁区城市更新的营商环境总体上比较满意:认为区委、区政府高度重视城市更新工作,各委办局服务意识强,对城市更新工作给与了大力的支持。在肯定的同时,也收集到一些问题,这些问题都比较客观中肯,我们进行了梳理归纳。
1、土地改性周期比较长。城市更新中的很多项目,都涉及到土地改性、增量调整的问题,这是城市更新中最重要也是最关键的环节。但从有些项目的实践来看,土地改性还是面临周期过长的问题,如何缩短和加快完成土地改性的各个环节,值得我们进一步思考和探索。
2、前期审批和后期验收流程的标准还难做到统一、清晰。城市更新项目,由于涉及不同的建筑类型,比如文物/历保/常规等,对应的主管部门不一样,流程、标准不一样,部门之间没有协调,没有形成统一清晰的流程,特别是在一些接口的地方,只能让企业去摸索。新建项目是有验收标准的,但是缺少改造型项目、城市更新项目的审批标准,实际验收过程中只能参照新建项目来进行审批。城市更新没有总揽全局工作的牵头部门,系统性政策出不来,受影响的还是企业。虽然市里对于城市更新有一些政策,但太笼统,遇到具体问题时,有些部门在一定程度上还存在推诿现象。另外,环保、卫生、消防都按照各自原有的模式,而不是创新模式去做工作,给推进城市更新工作带来很大的困难。
3、项目发现缺少成熟的平台和渠道。部分企业反映,找到合适的项目,更多的是靠运气,不能成系统地去发现。项目信息的获取缺少一个统一的发布平台。
4、工业用地改性途径单一。城市更新体系不完善,工业用地要让它改性,这个过程周期太长,代价太大。而现实情况是大量城市更新的投资、改造、运营主体都不是很大的企业,这些中小企业很难承担补地价的能力,不利于整个市场的培育。
5、城市更新项目的管理和政策引导上不够细化、深入。
有个项目由于停车位少,拿出建设一栋房子的面积来做立体停车库,但周边居民投诉管理方违建。今年全市大力开展无违建创建工作,遇到这类情况,企业需要相关部门根据具体情况,指导、帮助解决实际困难。
6、对城市更新项目的功能和业态配比要求限制过多。区里对于园区的认定是商业比例不超过20%。但有些项目做大面积的办公并不合适,提高商业比例反而方便周边居民,能很好地解决周边居民消费和消费升级的问题。建议对于项目的功能和业态配比需要应该根据用途、消费者需求、周围的环境来定位。
7、小空间的管理问题。有些很小的项目,吸引总部经济作用比较弱,对税收贡献也不是很大。这类项目能否由商务委管理,或统一归口到一个部门管理。
8、城市更新档案和资料还存在信息不对称。有些城市更新项目涉及到的资料都比较早,由于没有统一的信息查询系统,要找到相关文件、档案和资料存在一定的困难,也造成工作周期拉长。
9、政府、企业在城市更新中的角色和任务思考。调研中,有代表提出城市更新,要贯穿政府、企业、社区三方共同努力。从政府角度来看,政府要打造良好的营商环境,不要越位也不要缺位,对企业遇到的问题和困难,要发挥组织、协调和服务的作用。从企业角度看,城市更新要依法合规,有些红线不能碰。施工期间,产生的光污染、噪音污染和建设停车库对周边居民造成的影响,需要企业与街道之间加强沟通,考虑居民和社区的诉求。
10、城市更新中社会化、市场化要加强。政府做好服务,具体的项目做什么,怎么做,让市场力量参与进来,精品城区建设政府不能大包大揽,长宁的愚园路、新华路等更新项目,理念并不明确,这些都需要加强市场化挖掘。招商的问题,实际上政府是有政策的,但是有些企业不知道或是不了解、不太懂,这就需要企业的主动对接,政府部门加强服务,把招商工作做深、做细,主动跨前了解企业的需求。
二、几点建议
1、进一步明确城市更新中营商环境工作的本质。对营商环境的改善,大家比较关注政府有关部门的服务意识和办理流程、审批效率,这些方面都很重要。但是,我们不能只顾效率,还要兼顾营商环境的本质去思考问题。城市更新进一步的发展,要回到空间和资产的本质。也就说,营商环境去助力城市更新工作,就是要解决实现资产的最佳用途和最大价值。从这个本质出发,我们要解决:一是形成有效供给,不同市场主体的资产如何高效的面向市场,如何用最好的方式找到需求方;二是形成有效需求,帮助空间和资产实现它的最佳用途。比如一个资产是适合做办公,还是长租公寓,还是商业,还是养老健康,哪一个是这个空间的最佳用途?找到最佳用途,也就找到了最佳运营团队,就能创造最大价值。
2、继续理顺城市更新的管理架构。调研过程中,很多代表提到希望城市更新要有统筹的部门,我区可以借鉴深圳城市更新的做法,在政策允许情况下,率先在上海成立相关部门,统筹、协调、推动城市更新工作的开展。
3、建立统一、开放、公开的信息平台。长宁区各部门涉及城市更新的政策、规定、操作细则等都可以在这个平台统一发布。同时,城市更新各项目信息也可以在这个平台上发布。各项目有关的资料、档案、文件(只要不涉密),都可以通过这个信息系统实现互联互通。而且,长宁区应考虑建立对城市更新存量资产和空间进行摸底调查,建立数据库,最大限度消除信息不对称状况。
4、不断推动不同主体的存量资产进入城市更新。长宁区的存量资产是十分丰富的,但由于大量资产分属于央企、市级单位、区属单位以及私营单位,由于资产的产权主体多元,我们在推动这项工作中感觉到抓手不够。因此,建议通过区域规划、产业规划、激励政策、协调机制等的建立,推动这项工作深入开展。
5、加大对总部在长宁的城市更新企业的支持。上海乃至全国好的城市更新品牌和企业并不多,过去,长宁区涌现出不少好的城市更新企业,他们在文化创意、生活服务、科创空间等领域都做出了许多很好的项目,这些企业应该得到支持,鼓励他们更好发展,形成长宁区城市更新产业的集聚,在上海、全国形成城市更新品牌。为此,在符合政策情况下,应该考虑在税收、就业、产业扶持、团队培养、内容培育等方面出台相关的政策,支持他们在长宁区、上海市、长三角一体化和全国的发展。
6、改革创新存量资产更新的出让方式。国有背景的存量资产做城市更新,一种方式是自己做,一种方式是公开招标,价高者得。任何一个存量资产,它是否能在城市更新中找到最佳用途,最大价值始终是我们要考虑的问题。在这个前提下,我们如何决策,是自己做还是公开招标?公开招标,是否就是价高者得是最好的?城市更新中大量涉及产业,包括现代服务业、资源、艺术、创意、创造,要综合以上这些,往往不是价高者得就能解决的。一方面,我们要能找到适合的,高质量的团队、机构,另外一方面,应该鼓励探索多种方式,并且不限于带方案招标的方式。
7、成立长宁区城市更新专家队伍。城市更新项目的灵魂,是一个项目赋予它的内容、概念、产业、文化和创意,这些都需要对于不同行业很熟悉、很专业,并且一直在行业内发展、实践、交流的业者、专家和学者。项目的规划设计通常都有规范可以进行审批,但是涉及到内容等,却没有特别的专家团队去论证和讨论。建议长宁区成立城市更新的专家团队,重点在于精通内容和产业方面的专家,让这些专家能参与到长宁区的城市更新内容的规划、项目内容的导入上来。
8、成立长宁区城市更新产业联盟。长宁区的城市更新企业可以通过联盟等方式做好行业的交流、协调和服务等工作。作为同类行业组织,可以站在企业的立场,同时站在政府和社区的立场,研究政策建议,推动行业发展,并能够为行业自律做出探索。
9、成立长宁区城市更新研究中心,加强研究工作。可以考虑通过长宁区平台公司、有关部门、智库、高等院校、科研所等共同发起成立,使之成为长宁区城市更新的智库。通过这个研究中心,可以研究城市更新的规划、政策、行业发展和趋势、产业、内容等。尤其是每年坚持会同有关部门对现有政策和规定进行梳理,找到城市更新政策的串联和并联,减少审批周期,提高审批效率,更好的服务于该产业发展。可以考虑每年发布长宁区城市更新报告或白皮书,系统梳理一段时间内的发展现状、问题和建议,为长宁区城市更新工作提供更扎实的理论基础,更创新的理念和方法。
10、加强城市更新和长宁区重点发展产业的衔接和融合。一方面,区国有企业要实现资产的保值增值,需要进行城市更新,另外方面,长宁区重点发展的人工智能、互联网+、生活服务业、航空服务业、文化创意产业、金融产业等都需要空间来进行承载。应考虑进一步出台鼓励重点产业企业落户长宁过程中租赁使用或者购买存量资产进行城市更新的有关激励政策,推动符合长宁重点发展产业的企业更多更好的利用存量空间,进一步推动城市更新的市场化水平。
11、注重城市更新的培训工作。城市更新涉及的面很广,也不仅仅是建设口、规划口的事情,涉及到市里、区里、街道、居委会等方方面面,建议长宁区对企业、有关部门、有关街道、居委会开展系统的城市更新培训,涉及城市更新的政策、行业、内容、业务等方面加强宣传。通过制定激励政策,鼓励有关人员“走出去,请进来”,熟悉这个行业,知道并且找到这个行业中的好产品、好团队、好项目、好内容、好方法、好路径等,为长宁区城市更新的高质量发展打下扎实基础。
12、建立城市更新项目和社区的沟通机制。城市更新项目给所在社区带来了新的城市形象,新的业态和功能,总体上是十分有利于社区和居民的。但是一些城市更新项目也容易出现光污染、噪音污染等问题,引起居民投诉。建议在城市更新出让规划方案制定、招商和运营方案制定等方面加强和社区的沟通协调。政府有关部门可以考虑针对城市更新项目的不同情况,特别是碰到的新情况、新问题,尽快出台制定有关的标准、操作细则和方案。
13、建设多层次的城市更新资产体系。根据不同层次产业,企业类型的需求,我们需要关注不同层次的城市更新需求。一是要关注城市的微更新,尤其是小空间的更新;二是考虑城市更新项目的标志性;三是从单个项目到街区的更新融合;四是注重产业集群、集聚的城市更新需求。比如,长宁区的航空服务业可以逐步延伸到文化旅游集聚区,充分利用春秋航空、携程、东航等产业价值链上下游的集聚,结合存量空间的城市更新,打造文化旅游集聚区。
专题调研小组
召集人:康红恩
  员:陆  敏、张  聆、杜品刚、邹生顺、傅海萍、扈  斌、孙  健、 刘  斌、郭小红、宓亦群、  军、丁国铭、潘  磊、沈钟宇