精品小区建设工程是在旧小区综合整治改善房屋本体面貌和功能设施的基础上，更加注重小区环境的提升和管理水平的提高，全面实施社区微更新计划，注重项目综合叠加。对接区十次党代会实施城市更新战略的要求，加快建设国际精品城区的建设步伐，长宁区政府下决心用10年时间，将全区近1000万平方米的老旧小区打造成精品小区，每年安排近100万平方米的小区纳入精品小区建设范畴。2017年我区推进了新泾六村、威宁小区和程桥二村3个精品小区建设，总建筑面积约 21.2万平方米，在“穿衣、戴帽、换胆、改水、整区”的基础上，增加公益设施，完善服务功能，提升环境品质。存在问题：1、现行的物业管理标准与精品小区不匹配2、现行的物业管理费收费标准与精品小区不匹配建议：要建立“精品小区”日常运营管理长效管理机制1、精品小区建成后，日常的物业管理水平有待于进一步提高，原来的老旧小区物业管理人员水平、专业素质要求都比较低，对接“精品小区”要有精品服务，要建立精品小区标准化的物业管理服务标准。物业管理单位要以“人性化、精细化、专业化、特色化”的管理，结合所辖的物业建筑特点制定全面的物业管理方案，导入切合实际的管理理念，转变传统思想观念，全心全意为业主服务。2、精品小区建成后，物业管理公司对设备的日常维修、维护要进一步加强，要配置专业队伍，进行规范操作。前几年有些旧小区整合整治项目增加了道路监控摄像、门禁系统等设施设备，用了几年设备坏了，原来的销售或生产单位也找不到，就成了摆设。3、精品小区建成后，物业公司的日常运营成本会有不同程度的增加，建议区政府要加强一体化激励机制的财政补贴力度。2017年我区进行了新泾六村、威宁小区和程桥二村3个精品小区建设，经了解这3个小区的按照“精品小区”标准日常营运经济情况如下：序号 项目 威宁小区 新泾六村 程桥二村1 建筑面积（平方米） 73583㎡ 59778㎡ 79297㎡2 绿化面积（平方米） 14500㎡ 11292㎡ 26697㎡3 居民户数（户数） 1287 1100 14284 目前物业管理收入 单价（元/㎡.月） 总价（万元） 单价（元/㎡.月） 总价（万元） 单价（元/㎡.月） 总价（万元）1.69 150.83 1.28 91.46 1.39 132.27 5 按照精品小区标准管理成本支出（预计） 3.01 266.05 2.97 213.05 2.80 266.44 6 收入缺口 -1.32 -115.22 -1.69 -121.59 -1.41 -134.17 目前这三个小区出于控制成本的考虑，小区服务人员数量被压缩，各项服务虽能达到最基本的售后公房小区的标准，但与小区精品化管理标准相去甚远。精品小区建成后，要实施精品化小区管理方案，日常营运成本将较大幅度的增加，如果物业管理费收费标准不能及时调整到位，则造成物业公司的营运成本的增加。政府部门要进一步加大精品小区一体化激励机制的财政补贴力度，从而使小区精品化真正变得实际可行，也让居民长久地感受到精品化管理所带来的生活质量的提升。4、加强沟通、赢得支持，加强居民的沟通、宣传，要有联动、有互动，政府、物业管理单位、小区居民要有共同的目标，精品小区是多方打造、多方支持、多方受益的惠民工程，政府这么大的投入，要让居民有长久的满意度、获得感，而不是2、3年以后又成为一个个老旧小区。同时通过沟通取得居民的认同、理解和支持，让居民在享受精品小区精品服务的同时，为今后调整物业管理费收费标准奠定基础，考虑到政府补贴是阶段性过渡政策，建立健康、可持续的日常运营长效机制才是“精品小区”的立足之本的。在十届区委二次全会上，区委书记王为人同志指出“要深入推进基层社会治理创新，在加强物业管理、老旧电梯安全评估、加装电梯机制探索、二次供水设施及供电、消防设施改造、违法建筑和群租整治等方面协同用力，持续办好“家门口工程”，打造更多精品小区，努力让群众住得更加安心、舒心”。对接精品小区建设工作是推进两个战略的重要举措，也是区委和全区人民赋予我们的光荣使命。从原来的“旧小区综合整治”到现在的“精品小区”，小区管理模式也从“重建设、轻管理”进入到“建管并举，重在管理”的发展阶段，同时更加注重长效管理机制的建立，使小区居民真正地、长久地感受到居住在精品小区的那份幸福感。
自2008年迎世博以来，通过近10年时间，按照“穿衣、戴帽、换胆、改水、整区”为改造内容标准，全区已基本完成以售后房为对象的第一轮旧小区综合整治工程。同时随着“十二五”成片二级以下旧里房屋征收改造工作目标顺利完成，长宁区也进入了通过城市更新为发展要空间、要功能、要活力的关键时期。
精品小区建设可以说是本区继续以售后房为对象，将旧小区综合整治为基础，以更高标准和更新需求相结合的新一轮旧住房修缮改造工作。按照市住建委以“确保结构安全、完善基本功能、传承历史文脉、提升居住环境”为专业指导，精品小区建设符合本区“国际精品城区建设”的内涵和要求。
一、加大精品小区建设改造覆盖面的速度
按照“安全、文明、整洁、有序、舒适”的原则，以24项必备项目、5项选择性项目与1项民生项目的菜单式项目表为改造内容，将大件垃圾堆放点、两网合一、阳台雨污水分流、化粪池改造等专业项目结合小区实际统筹叠加进精品小区项目中，统一标准、统一设计、统一实施。
在2017年三个精品小区建设的基础上，2018年开始将“每年启动60万平方米”调整为“每年启动100万平方米精品小区建设”，同时进一步提高改造单价至“500+100”元/平方米，从而加大精品小区建设的改造速度。
目前，我区正对天山五村研究制定物业管理一体化服务方案，期望以天山五村为试点，为今后精品小区建设的日常运行长效管理提供经验和依据。
二、加大物业管理一体化激励机制的精度
继续推动物业管理一体化激励机制，已成为售后房小区物业管理的稳定器：每年安排近财政投入5000多万元，通过引入第三方测评机构对各申报小区进行管理收支情况核定，开展满意度测评，并有序组织街道（镇）等部门进行考核；涉及近80家物业企业管理的约1010万平方米、360个小区居民从中受益；10个街道的综合满意度均超过80分，处于比较满意水平。
自2012年9月1日起，本市连续三次对售后房的物业服务费进行了调整，从对售后房物业服务费“按套”收费调整“按面积”收费，即可按照0.8元/平方米·元向业主收取费用；另外按照《关于公有住宅售后维修资金列支物业服务费有关问题的通知》，2015年9月1日起绿化养护以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修等物业服务标准、收费标准和经费来源等事项，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意后施行。
同时国家与上海市发改委已取消了物业收费政府指导价，按照对售后房物业服务费调整的总体设计，物业服务企业与小区业主大会、业委会协商确定“按质论价、质价相符”物业服务与收费标准，实现市场化运作模式。
三、加大物业管理服务标准的深度
2012年在《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》中再次明确了《上海市公有住宅售后小区物业服务标准》以及“服务规范”应符合《上海市住宅物业服务规范》的要求。今年2月初，市房管局制定印发了《住宅小区公共区域环境清洁管理标准（实行）》等五个城市综合管理标准，包括公共秩序维护管理、车辆停放管理标准、公共绿化养护管理标准以及共用设施设备运行维护管理标准，为售后房为整治对象的精品小区建设提供了后续日常运营的服务标准和工作依据。
同时，市房管局每年上半年对全市上年度居住物业管理行业公众满意度开展测评调查，在2016年长宁区居住物业管理行业公众满意度得分比上年略有提高，在全市排名第5位，与上一年排名相同。报告显示，售后房及公房的“环境设施”类得分低于“行业诚信”、“服务态度”类，这也是本区推进精品小区建设，提高小区基础设施；以及物业行业今后日常运营的努力方向。
四、加大住宅小区综合治理的工作力度
自2015年开始，围绕市委、市政府关于创新社会治理，加强基层建设的总体要求，全市开展住宅小区综合治理（2015-2017）三年行动计划，从理顺管理体制、完善市场机制、加强社会共治和解决民生突出问题入手，进一步提高物业管理水平。2018年，全市将继续推行实施本市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2012），其中市场服务、居民自治等六位一体中，特别要做好以下几方面：
一是《上海市住宅物业管理规定》进入立法修订阶段，同时国务院已全面取消物业服务企业资质审批，物业行业监管方式从事前市场准入向事中、事后监管转变，逐步建立健全物业服务企业及项目经理信用管理制度，完善信用信息发布机制；探索建立物业服务企业“黑名单”制度和市场退出机制，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境，促进行业企业和从业人员依法履约、守信经营。
二是加强业主大会、业委会的组建和换届改选。充分发挥街道办事处（镇政府）在社区管理方面的功能和综合统筹作用，依据法规和规范性文件所赋予的职责，并特别要发挥居民区党组织在小区中的核心作用，指导业主推荐具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且具有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会候选人、换届改选小组成员；并按照法定程序的时间节点，有条不紊地指导组建和换届改选工作。
三是加强业委会的制度建设和规范运作。指导和监督业委会依照法规、规范性文件以及业主大会通过的指导性文件的规定履行职责。业委会应督促物业服务企业按照委托合同的约定和行业规范提供专业化、规范化的物业管理服务。帮助和指导业委会建立和健全定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度、印章使用和管理等制度，以制度约束业委会的行为规范及其运作。
此外，在原三年行动计划中，市、区政府对售后房小区的公共设施维修资金缺乏问题按照初始筹集标准予以出资解决，在此基础上对售后房维修资金由三项归并一项。对维修资金余额不足的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。
感谢您对我局工作的宝贵建议，我局将在今后的工作中加以研究和落实。区房管局 2018年3月29日
