程桥街道人大代表组就贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》，加强售后公房物业管理情况开展了调研。代表们通过实地查看居住小区，走访区房地局第三办事处，了解掌握了程桥社区住宅小区物业管理的基本情况。现将物业管理情况汇报如下：
一、程桥社区物业管理基本情况
1、业主委员会建设情况。程家桥街道共有居住小区33个，其中售后公房9个，建筑面积为37.66万平方；商品房24个，建筑面积为57.22万平方。其中有多家管理小区2个。目前已组建业委会27家，其中在国务院《物业管理条例》出台后组建的业委会有15家，出台前组建有12家，其中11家正在换届改选，目前正在新建有3家。另外辖区中有5个小区为纯出租小区，1个小区为非居住小区，不需成立业委会。
2、住宅物业管理情况。目前程家桥地区没有无人管理小区，过去哈密路2028号、哈密路1940弄5－8号、哈密路1800弄33－36号属于无人管理房屋，经过帮助业主进行维修资金的归集、房屋大修及业委会归并后，落实了哈密路2028号的物业管理，并签订了哈密路1940弄5－8号、哈密路1800弄33－36号的管理协议。同时，经过近年来的小区规范整治，目前已杜绝了物业多头管理的现象。还采取政府贴一点、社区支持一点，居民从维修资金中出一点的筹款方式，逐年解决了小区物业设施老化问题。
3、物业维修基金使用、监管情况。在使用上，目前物业维修资金存在着“惜用”、“滥用”两种极端情况，个别小区业委会主任对于物业公司上报的维修计划，采取不批准、不报业主大会审议的举措，使得物业正常的养护维修工作无法进行，加速了房屋的老化。也有的业委会擅自利用手中的权利，不经过业主大会表决或采取误导的方式骗取业主的同意动用数目巨大的维修资金，导致业主的维修资金帐户很快出现赤字，给今后的再筹集带来困难。在监管上，尽管房地部门采取一年两次维修资金专项检查，检查内容包含维修资金规范公布情况、对帐单发放情况、使用程序审核、公共收益是否入帐和支出是否规范等。但是，较难及时发现动用物业维修资金上的问题，一些维修资金使用上的问题，大都是由于业主的投诉或信访才得以知晓。
4、售后公房物业管理情况。代表组调研的机场新村和程桥二村都属售后公房，其中，机场新村现有住户2451户，其中278户属于华龙物业公司管理，剩余的2173户属于东航物业公司管理。东航物业管理公司是一级资质管理公司，公司每年管理经费需要60多万，而目前每年能收到的保洁、保安和物业管理费只有70％，加上小区的停车费总共也才30多万，物业公司处于管得越多，亏得越大的现状。由于机场新村内三分之一是东航的职工，为此，为了国营企业的稳定和社会的安宁，物业管理的经费不足部分主要由东航集团从其他赢利部分实行贴补。程桥二村小区现有住户1400多户，原来是由市农业局、水利局、轻工局和农场局共同兴建的，三年前有4家对应的物业管理公司，去年10月，统一由农工商一家物业公司管理。原来的4家业委会也合并为一家业委会，有7人组成业委会。物业管理公司也存在着委屈情绪，去年物业管理费只收到80％，业委会分几片召开会议，做居民的宣传工作，算账给业主听，印发宣传提纲，将保洁、保安费从3元提高到6元，加上小区的停车费，才基本维持了物业管理的经费需要。
二、值得关注的问题
1、业委会建设中存在的问题。社区内的业委会在建设中，能严格按照国务院的《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的规定，在新建和换届之前，房地部门注意加强与居委会的联系沟通，积极宣传政策法规，组织业主开展推荐自荐活动，发挥居委会对小区中业主熟悉的优势，尽量将一些有公益心、有工作时间、有组织能力的业主推荐进筹备组。在一些外销房小区，街道指派高级公寓别墅管理办公室人员参加筹备工作，确保了业委会的建设。但是，也还存在着3个问题。首先是缺乏活动经费和场所；二是人员的高龄化；三是活动的低效率。新条例规定新建居住小区必须按照小区规模提供物业管理用房和业委会用房，而在条例实施之前建成的小区，法规规定是按照规划界定的提供用房，由于一些早期的商品房小区和售后房小区共建配套不足，因此物业用房非常局促，业委会用房更是无法保证，间接造成业委会无法正常地开展工作。一般小区都是利用老年活动室召开业委会会议和业主会议，利用物业公司提供的房源进行注册工作，甚至在物业公司进行注册活动。因此，对于大多数小区来说，业委会定期会议和业主大会定期会议没有按照规定召开，一般总是等到小区中发生一些重要事务需要商议时，才召集临时会议。由于没有业委会用房，业委会定期接待业主的制度也无法真正执行，许多业主有事也很难找业委会成员沟通，往往是到居委会去反映情况，业委会的作用没有得到真正的发挥。
2、物业管理中存在的问题。一是小区违章搭建纠正难。共有三类违章搭建：一是售后公房小区的物业设施；二是售后公房小区居民天井搭建；三是高档别墅小区的各类违法搭建。售后公房小区物业设施的违章搭建是历史遗留问题，由开发时早期配套不足引起；居民天井搭建，是由于售后房小区房型较小而居住人口较多造成的；别墅小区的违法搭建，如皇朝别墅、明苑别墅等，一些业主有的扩大地基、有的房屋加层、有的挖地下室、有的搭建阳光房，甚至还有把整幢房屋全部拆了重建的。此类违章搭建，房地部门管理手段相当缺乏。主要原因是：业主有钱有势，房地部门通知停工后，业主通过各种渠道走上层路线；发现难，业主在装修之前四面拉了围挡设施，外面很难发现，一旦装修结束，除掉围挡，已经失去执法的最佳时机。业委会不支持房地行政部门的执法；许多类型的违法搭建改正起来难度很大，比如挖地下室、拆房重建或局部拆除重建的，原始结构很难分辨，执法尺度难以把握；法规对执行程序要求上还缺乏明确规定，房地局第三办事处就曾发生过代为改正一户新搭鸽棚导致行政败诉的事件。二是服务范围不确定。一个小区，物业公司到底应该付出什么样的服务。即使物业公司本身服务做到了，而其他水、电、气、热等职能部门的服务不到位，最后服务不好的帽子仍然要给物业公司扣上，仍然成为一种不交费的理由。三是管理收费标准不明确。没有一个定量的、可以共同操作的标准，使物业收费的标准问题成为一个热点问题。
三、解决方法及建议
1、加强对物业管理行业的法制化管理。物业管理是一个新兴行业，是一个由房地产派生出来的副产品，在我国作为专门行业时间不长，所以存在着物业管理立法较实际管理明显滞后的现象。因此，在物业管理法律法规不健全、行业标准没有形成的情况下，完全走市场化道路或通过市场调节提高物业管理企业服务的质量就难以实现。况且，在目前市场条件下，要想全面提高物业管理企业整体素质和服务水平，只靠行业自律或通过业主委员会和物业管理企业的协商更难达到。所以必须建立具有政府职能的专业化监督机构，发挥政府职能管理部门在物业管理中的指导作用。
2、规范物业管理服务的内容及标准。明确物业管理企业的服务内容，制定物业服务的收费标准，明确属于业主、开发商或者施工方承担的具体义务范畴。在物业管理收费中加设一项物业协调综合服务费，用来弥补业委员经费的不足，如果业委会工作不力，可以通过扣钱来制约。业主缴的物业管理费，能否由管理公司收齐后交到银行，存在以小区物业命名的账户上，用于维护公共设施的运行，如水电煤，电梯，花园绿地，垃圾清扫等开支。
3、增强物业管理费的透明度。当月的物业管理费要在月内收齐，同时，物业管理公司要像水、电、煤公司一样，每个月向业主发账目清单；小区的收支情况也要每月通报给业主，其中要包括没缴物业管理费的业主名单；对逾期不缴者要实施迟交罚款制度，罚款金额由业委会讨论决定。
4、进一步完善修订《上海市住宅物业管理规定》。一是对住宅物业的维修基金的筹集等方面，要作出明确的、便于操作的规定。例如，从购房后的第十年起可筹集第2次维修基金，否则的话，业主购房有先有后，无法确定筹集第2次维修基金的时间。二是要提高保洁、保安和售后公房物业管理费的最低标准，最好以每平方米多少钱为标准，这样便于操作。同时，对小区保安、保洁及停车费的所缴税收要作规定，不能同经营单位一样，希望有所区别。三是对住宅小区的资源共享方，要作增收一定费用的规定，如建在小区内的幼儿园、市容所、饭店等，在共用小区的下水管、道路、路灯等设施时，应该相应地出一些共享费。
程桥街道人大代表组
2006年5月